※オフィスビルのロビーを抜けて – by iPhone15
不動産賃貸の中でも、とくに大きな金額になりやすい経費が減価償却費です。
その計算に使う「耐用年数」の使い方は、ミスすると影響も大きいため気をつけておきたいポイントです。
減価償却費の計算
賃貸するための不動産を買ったとき、その全額が経費になることはありません。
買った金額がそのまま経費になる消耗品などとは違って、不動産賃貸の場合は、長い年月をかけて賃貸しますし、その価値も少しずつ減っていくからです。
そのため、経理をするときには、建物やそれにくっついている附属設備などは、一定の年数で経費にしていくことになります。
その「年数」のことを「耐用年数」と言って、税金のルールで年数が決められています。
通常はこの年数を使って減価償却費を計算するのです。
たとえば、 鉄筋コンクリート造だと47年、木造だと22年というように耐用年数が決められているので、その年数を計算に使うことになっています。
ちなみに、土地については、使い続けること自体で価値は変わらないので減価償却費で経費を計算するという考え方はしません。
その賃貸不動産の減価償却費は、賃貸に出すまでの経緯などによっても気をつけておきたい点があります。
中古物件の耐用年数はそのまま使えない
中古の戸建てやマンションを買って不動産賃貸をはじめるという場合、減価償却費の計算に使用する年数は、前述の決められた耐用年数をそのままでは使えません。
中古の場合は、築年数を踏まえて計算することになっています。
といっても、計算式が決まっていますので、これにあてはめて計算することになります。
たとえば、築23年の中古住宅（木造）の場合だと、
耐用年数22年＜築年数23年
ですから、築年数が耐用年数を過ぎている状況。
この場合の耐用年数は、耐用年数×0.2。
「0.2」を掛け算するのがルールです。
22年×0.2＝4.4年→4年。
つまり、減価償却費の計算には4年を使うことになります（1年未満は切り捨てます）。
いっぽう、築10年の中古住宅の場合だと、 耐用年数22年＞10年。
この場合は、（耐用年数−築年数）+築年数*0.2。
（22年−10年）+10年×0.2＝14.0年→14年が減価償却費の計算に使う年数となります。
シンプルな掛け算でも端数でミスする可能性もありますから、 こういうときはExcelで計算するとミスもしにくいです。
自宅を賃貸に転用する場合に気をつけたいポイント
何らかの事情で引っ越しをして、元の自宅を賃貸に出すといった場合もあるでしょう。
この場合の減価償却費の計算は、大きく分けて3つのステップがあるので気をつけましょう。
1.自宅だった期間の減価償却費を計算する
2.自宅を買ったときの金額から1を差し引く
3.賃貸に出してからの減価償却費を計算する
たとえば、
・2016年3月に自宅を新築で購入（9年11ヶ月経過後の2026年2月から賃貸に転用）
・自宅の購入金額は5000万円
・鉄筋コンクリートのマンション
という場合。
まず、自宅として使っていた期間の減価償却費は、
50,000,000円×0.9×0.015×10年
＝6,750,000円 が、自宅として使っていた期間の減価償却費となります。
ここでの「0.015」というのは、鉄筋コンクリート造の住宅の耐用年数47年を「1.5倍」した年数（70年）の償却率。
ちなみにその端数は切り捨てます（70.5年→70年）。
そして「1.5倍」しているのは、自宅の場合、耐用年数をそのまま使うのではなく、1.5倍した年数を使う必要があるからです（ちなみに、1.5倍した結果、6ヶ月未満の端数は切り捨て、6ヶ月以上は切り上げた年数を使います）。
次に、自宅の購入金額5,000万円から、自宅として使っていた期間の減価償却費675万円を差し引いた4,325万円が、賃貸物件としてのスタート時点での価値（「開始簿価」や「期首簿価」などとも言われていますが）。
自宅を賃貸に転用したあとの賃貸物件の減価償却費は、この期首簿価を使って計算していくことになります。
というわけで、この場合の減価償却費は、
期首簿価43,250,000円×0.9×0.022×11/12＝784,987円
と計算できます（0.022というのは、耐用年数47年の場合の償却率です）。
ちなみに、中古で買った自宅を賃貸に転用する場合の耐用年数は、前述の計算式で計算した年数を使うので気をつけましょう。
減価償却費は、計算して金額を決めるという経費。金額も大きいだけに、正しく計算されていることが、その後の安心にもつながります。
不動産賃貸を長く続けるためにも、基本の確認を大切にしておきたいところです。
■編集後記
昨日は朝の家事とタスク、
その後はオフ
■昨日の1日1新
・とあること
■息子（11歳）
ホラーゲームにハマり続けています
Garten Of BanBanというゲームです
昨日はその7をダウンロード。
1から9まで出ています
なぜか5だけが欠番というのも謎めいていておもしろいようです
