※レンガ造り -by iPhone15
不動産賃貸を続けていく上で、修繕というイベントは避けては通れません。
金額も大きくなりがちなだけに、修繕で意識しておきたいポイントをまとめてみました。
修繕が必要になるタイミング
賃貸している物件に退去が出たり、築年数がある程度経って古くなってくると外装などでも修繕が必要になるタイミングがやってきます。
不動産賃貸を続けていくうえでのコストといえば、固定資産税が大きなコストの1つですが、毎年かかるコスト以外だと、この修繕にかかるコストも大きな負担になります。
固定資産税のような税金のコストは、だいたいいくらかかるのかも見えやすいので資金の計画にも落とし込みやすいのですが、いくらかかるかわかりにくい修繕はそうではありません。
その修繕の特徴として、金額がそれなりに大きくなりやすいことがあります。だからといって即経費になるとは限らないという特徴もあります。
修繕だからといって即経費とは限らない
退去者が出ると、原状回復のために工事が必要になることもあります。 とくに、長年住んでいてくれていた入居者の方がとうとう退去することになったという場合では、単に年数が経過したこと以上に、その入居者の使い方などの影響で年数以上に劣化している場合もあります。
破れたクロスを張り替えたり、削れたフローリングを張り替えたり、浴槽の設備が古くて丸ごと入れ替えたほうが都合がいいケースもあります。
このような原状回復は、基本的には「元の状態に戻すため」のコストであることがほとんどでしょうから、工事をした年度の経費にできます。
ところが、一言で原状回復といっても、「元の状態に戻す以上の」工事になることもあります。
たとえば、車いすの入居者にも対応していくために、床の強度をあげたり、バリアフリー化するために床の段差を解消するようなこともあるかもしれません。
こうなると、「元の状態に戻すため」というよりも、これまでとは異なるプラスα部分の工事とも言えるため、即経費とするのではなく、そのプラスα部分＝「資産」を新たに買ったと考えます。
資産を買ったと考えるので、全額を工事をした年度の経費にするのではなく、少しずつ経費（減価償却）にしていきます。 そのプラスαが、建物自体に対する工事であれば建物の年数で、独立した設備ということであれば、その設備の年数にわたって経費にします。
長い期間で見れば同じでも、どの年度で経費になるかによって、その年の利益は変わってきます。
ちなみに年数は、税金を計算するときに使う耐用年数というものを使います。 建物の内装関係だと10年や15年、トイレやキッチン、エアコン入れ替えなどの設備関係だと15年を使うケースが多いです。
ただ、資金の計画では、実際に使える年数で見ておくほうが計画の精度は増します。エアコンが本当に15年もの間、問題なく使えるのかどうかというと…。
耐用年数はあくまで税金を計算するために決められている年数なだけに、資金の計画では、あまりにも現実離れした年数を使っていると絵にかいた餅になってしまいます。 工事が多額になればなるほど、年数のミスマッチは資金計画にも影響しやすいです。
不動産賃貸では、修繕と一言で言っても工事金額も大きくなりやすいですし、工事の内容次第ということをまずは知っておくのがおすすめです。
即経費になる修繕の例
バリアフリー化の工事だと、資産になるケースもイメージしやすいかもしれません。
不動産賃貸でそれ以外のケースだと、このような原状回復があります。
・傷んだクロスの張り替え
→即「経費」
・フローリングのキズの補修
→即「経費」
・畳の交換
→即「経費」
・水回りの清掃
→即「経費」
・トタン屋根の塗装塗り替え
→即「経費」
・フローリングを強度が強いグレードに張り替え
→資産（減価償却で少しずつ経費に）
・和室を洋室に変更するリフォーム
→資産（減価償却で少しずつ経費に）
和室を洋室にするリフォームは、畳からフローリングにすることで真新しさを打ち出すこともできますし、それが今後の賃料アップや空室対策のためにもなっていると説明できるなら「資産」になると思っておいてもいいです。
即「経費」とできる修繕であるかどうかは、金額にもよりますが、工事の内容と実態で判断していく必要があります。
その証拠を残しておくことも大切です。
たとえば、
・工事の施工前、施工後の現場写真を撮っておく
・見積書など工事の内訳資料をもらうときに、施工業者の人に現状回復の内容を書いてもらう
・入居時と退去時の室内や設備の状況がわかるリストをまとめておく（管理会社にも確認してみる）
といった証拠づくりで、経費の地固めをしておきましょう。
それがもしものときの自分の助けにもなるはずです。
不動産賃貸の修繕は、金額が大きくなることも多く、経理上の論点にもなりやすいポイントがあります。
だからこそ、修繕の内容や状況を日頃から整理しておくことが大切です。
そうした準備が、安心して不動産賃貸を続けていくための土台にもなります。
■編集後記
昨日は朝の家事と朝のタスク、
午前は税理士業、午後は会計士業を中心に
夜は最近の定番になりつつあるFFⅫ TZAを
苦戦中です…
■昨日の1日1新
・eTaxのとあるメニューから操作
・マウントホイップパンケーキ（ロバパン）
■息子（11歳）
昨日はマイナンバーカードの更新の手続きに
我が家でのトップバッターは息子です（早生まれなので）
予約制なので、予約をしていた時間に行ったようですが
かなり待ったようです…
